Fejl og mangler ved boligkøb samt retssager

 

Fejl og mangler

Fejl og mangler efter køb af bolig, er en situation som af og til opleves. Hvordan sådan en sag gribes an kommer an på flere forhold i selve boligkøbet.

Udgangspunktet er at en sælger hæfter for skjulte fejl og mangler i en 10 årig periode efter købet (dette fremgår af lovgivningen vedr. salg af fast ejendom).

En sælger kan dog begrænse sit ansvar, ved at få udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport og samtidig tilbyde at betale halvdelen af en basis ejerskifteforsikring. Køberen skal have udleveret tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.

 

Ejerskifteforsikringen

Sælger skal med købstilbuddet minimum fremlægge et ejerskifteforsikringstilbud, fremlægges der flere er sælger alene forpligtet til at betale halvdelen af den billigst fremlagte. Ønsker køber at tegne en udvidet ejerskifteforsikring eller en 10 årig ejerskifteforsikring, skal køber selv betale forskellen

Er der tegnet ejerskifteforsikring, skal en opdaget fejl/mangel anmeldelse til selskabet, hvorefter skaden vil blive behandlet efter sædvanlige forsikringsvilkår.

Har man som køber valgt ikke at tegne en ejerskifteforsikring, selvom sælger har tilbud at betale halvdelen hæfter man selv for mulige fejl og mangler, der ville have været dækket under en ejerskifteforsikring.

 

Uden ejerskifteforsikring

Har sælger ikke valgt at fremlægge tilbud om ejerskifteforsikring, eller er det ikke muligt i handlen, hæfter sælger for skjulte fejl og mangler. Oftest fremlægges der ikke tilbud om ejerskifteforsikring i lejligheder og ved erhvervsejendomme er det slet ikke muligt.

 

Opdagede skjulte fejl og mangler

Hvordan fejl og mangler således skal gribes an, afhænger af ovenstående. Er der tegnet ejerskifteforsikring men nægter forsikringsselskabet at dække, skal man enten indklage sagen til forsikringsankenævnet eller rette krav mod sælger. Hvorvidt man skal gøre det ene eller det andet afhænger af sagens karakter.

 

Sælgers ansvar

En sælger kan dog ifalde ansvar i nogle tilfælde. Sælger vil kunne ifalde ansvar i følgende tilfælde:

 

• For skader, der er fremkommet, efter tilstandsrapporten er udarbejdet eller fornyet
• For fejl og mangler, der strider mod servitutter eller offentligretlige forskrifter (medmindre der er tale om, at en el- eller vvs-installation er ulovlig i henhold til offentlige forskrifter).
• Hvis du som sælger har afgivet garanti om visse forhold,
• For mangler ved grunden, fx forurening,
• Hvis bygningen er opført af sælger alene med henblik på salg,
• For bygningens stikledninger, herunder kloakker, med mindre fejlene ved bygningen var/er af et sådant omfang at den byggesagkyndige burde havde medtaget det i tilstandsrapporten.

 

Hvorvidt køber vil kunne rejse krav om erstatning eller forholdsvismæssigt afslag i købesummen afhænger af selve sagen.

Sælger kan ikke fraskrive sig ansvar for ovenstående ved en generel ansvarsfraskrivelse. Men er ansvarsfraskrivelsen omhandlende et konkret forhold og har sælger ikke fortiet noget, vil sælger fortsat kunne gå ansvarsfri.

Uagtet af at sælger kan ifalde ansvar ved fortielse af forhold, regnes der fortsat med en bagetelgrænse på ca 6.000 kr. Du vil i den slags sager ikke kunne rejse et krav mod sælger. Eneste undtagelse for denne bagetelgrænse er hårde hvidevarer, såfremt der er stillet garanti for at de virker i købsaftalen.

 

Købers ansvar

Ved opdagelse af skjulte fejl og mangler er det vigtigt at huske på, at også køber har en pligt ved køb af fast ejendom. Det kaldes købers undersøgelsespligt, hvilket betyder, at kunne køber have konstateret manglen ved normal gennemgang af ejendommen, kan sælger ikke ifalde et ansvar.

For ikke at risikere at ens krav bortfalder, skal man som køber rette henvendelse til sælger, såfremt man opdager en fejl eller mangel på ejendommen.

 

Retssag

Er den opdagede fejl og mangel ikke dækket af ejerskifteforsikringen og over bagatelgrænsen, kan man rette et krav mod sælger gennem en retssag.

En retssag kan enten dreje sig om erstatning eller forholdsvismæssigt afslag.

Ønsker man erstatning for en mangel, skal sælger kunne ifalde et ansvar. Det betyder konkret at sælger enten skal have:

 

• Tilbageholdt oplysninger
• Ikke levet op til en garanti mm.

 

Retslig afgørelse

En erstatning betyder, at man får sine udgifter til udbedringen af fejl og mangler.

Forholdsvismæssigt afslag kan opnås hvis der ikke er et ansvarsgrundlag for sælger. For at kunne opnå dette kræver forholdet, at det skal leve op til kravene om, at hvis køber havde været bekendt med forholdet, ville det have påvirket boligens pris.

Det betyder, at der i praksis arbejdes med nogle økonimiske grænser. Medfører den opdagede fejl eller mangel, at ejendommen er ulovlig, at der er afgørende funktionssvigt skal afslaget være mellem 3-5% af købesummen.

For andre fejl og mangler vil der gælde en grænse på mellem 8-10% af købesummen. I denne situation er det ikke afgørende om sælger kendte til forholdet. Ved denne beregningsmåde er det derfor ikke sikkert, at køber får dækket alle sine udgifter til udbedringen. Ved udbedringen vil der også blive taget hensyn til en eventuel forbedring af ejendommen, som i såfald modregnes.

 

Økonomien i en retssag

Vi vil altid anbefale dig at få en vurdering, inden en sag startes op. Både for at få afklaret det økonomiske aspekt i sagen, men tillige også sagens ”risiko”/ udfald

 

Husk vi giver gratis vurdering af sagen.

 

Det vil være muligt at søge om retshjælpsdækning ved sin husforsikring til at føre sagen, mod enten sælger eller måske mod ejerskifteforsikringen.

Herudover kan der søges sædvanlig fri proces

 

Du kan altid tage kontakt til os

Via telefon: 88 44 20 10

E-mail: kontakt@kirklaw.dk

Eller via vores kontaktformular

 

Find vores prisliste her

 

Se vores boligadvokat “pakker” her